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Eine Verwirkung der Heizkosten kann bereits vor der Verjährung eintreten

Sachverhalt

Bereits vor dem Eintritt der Verjährung können Ansprüche verwirkt sein. Entscheidend für die Verwirkung ist, dass vor verspäteter Geltendmachung der Eindruck erweckt wird, der Berechtigte wolle sein Recht nicht mehr ausüben. Verwirkungen können z.B. Rückforderungen von Überzahlungen seitens des Mieters aus der Vergangenheit oder Nachforderungen des Vermieters aus bereits abgerechneten Jahren sein. Vermieter können nicht beliebig lange mit der Heizkostenabrechnung warten, weil sie damit rechnen müssen, dass ihre Forderungen sonst verwirkt sind, d.h., dass die Ansprüche erloschen sind.

Die Gerichte sagen: Ein Anspruch auf Nebenkosten ist verwirkt, "wenn die Endabrechnung sich über längere Zeit verzögert, der Mieter nach dem Verhalten des Vermieters annehmen durfte und angenommen hat, Nachforderungen würden nun nicht mehr erhoben und wenn sich der Mieter darauf eingerichtet hat." Das Landgericht München sieht Nebenkostenansprüche des Vermieters für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum auf jeden Fall dann als verwirkt an, wenn der Vermieter bereits für die folgenden Abrechnungszeiträume abgerechnet hat.

Quellen

Oberlandesgericht Hamm RE WM 82, 73, Oberlandesgericht Karlsruhe RE WM 81, 271; KG RE WM 81, 270 und Landgericht München WM 78, 5.

Kommentar

Im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist die Abrechnungsfrist klar durch die Neubaumietenverordnung (NMV § 29) definiert: Innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode muss dem Mieter die Abrechnung vorliegen. Ansonsten sind weitere Ansprüche verwirkt. Für den frei finanzierten Wohnungsbau gibt es keine klare gesetzliche Regelung. Es sind aber keine Gründe ersichtlich, warum dort andere Kriterien gelten sollten.