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Eine Änderung des Verteilerschlüssels muss von der Eigentümergemeinschaft einstimmig beschlossen werden

Sachverhalt

In der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungsanlage ist bestimmt, dass die Heiz- und Warmwasserkosten zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche umzulegen sind. Die Eigentümerversammlung beschloss mit Mehrheit, in Zukunft 35 % nach Wohnfläche und 65 % nach Verbrauch abzurechnen. Hiergegen klagte ein Wohnungseigentümer und hatte in drei Instanzen Erfolg. Das BayObLG verweist in seiner Entscheidung darauf, dass die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung (GO) die rechtliche Qualität einer Vereinbarung haben und daher nur durch eine Vereinbarung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen, geändert werden können (inzwischen einhellige Meinung, vg. nur BayObLG GZ 1984, 257/265, BGHZ 95, 137/139 = WM 1985, 354).

Aus den Gründen: "... Im vorliegenden Falle fehlen die Voraussetzungen für eine Ausnahme von diesem Grundsatz. Die Heizkostenverordnung ermöglicht hier keine Änderung des Verteilungsschlüssels für die Heizkosten. Zwar gelten die Bestimmungen der HeizkostenV nach ihrem § 3 Satz 1 auch für Wohnungseigentum. § 3 Satz 2 der Heizkostenverordnung sieht ferner vor, dass für die Auswahl der Geräte zur Verbrauchsmessung und für die Wahl des konkreten Verteilungsschlüssels zwischen den verbrauchsabhängigen und den raumabhängig abzurechnenden Heizkosten die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geltenden Regeln anzuwenden sind. Das bedeutet, dass diese Gegenstände gem. § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Die Möglichkeit der Regelung durch Mehrheitsbeschluss gilt nach der weitaus herrschenden Meinung nur dann, wenn es notwendig ist, einen der Heizkostenverordnung entsprechenden Verteilungsschlüssel erstmalig festzulegen (BayObLG ZMR 1983, 216; Walberer NJW 1984, 109f.; Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 5, S. 63 0; vgl. auch KG NJW-RR 1988, 1167 = WM 1988, 333). Diese Notwendigkeit lag hier nicht vor, weil der Aufteilungsschlüssel in Nr. 9b GO in dem von § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 Heizkostenverordnung vorgeschriebenen Rahmen lag."

Das Gericht schützt hier das Vertrauen der in der Abstimmung unterlegenen Wohnungseigentümer und lässt eine Abänderung der auch aus dem Grundbuch ersichtlichen Gemeinschaftsordnung nur mit deren ausdrücklicher Zustimmung zu. Ein Mehrheitsbeschluss zur Änderung der Abrechnungsweise, die in der Gemeinschaftsordnung vorgeschrieben ist, kann deshalb nur in zwei Ausnahmefällen wirksam sein: 1. erstmalige Festlegung des Verteilungsschlüssels oder Anpassung eines der Heizkostenverordnung widersprechenden Verteilungsschlüssels an die Vorschriften der Verordnung, oder

2. wenn die Gemeinschaftsordnung selbst eine Abänderung genau in diesem Umfang und in genau dieser Art zulässt.

Quellen

BayObLG, Beschluss vom 30.3.1989, Az. BReg. 2 Z 128/1988. Nachzulesen in Die Heizkostenabrechnung, Ausgabe 11/1990.
Ein Urteil mit ähnlichem Wortlaut wurde bereits vom Oberlandesgericht Düsseldorf am 16.10.1985, Az. 3 Wx 376/1985 beschlossen.

Kommentar

Die Änderung des Verteilungsschlüssels ohne zwingenden Grund sollte grundsätzlich vermieden werden. Insbesondere bei vermieteten Eigentumswohnungen können sich sonst erhebliche Schwierigkeiten bei der Abrechnung mit dem Mieter ergeben, denn für die Abrechnung ist der im Mietvertrag genannte Schlüssel maßgebend. Im übrigen sei noch daran erinnert, dass vergleichbare Mehrheitsbeschlüsse - auch wenn sie rechtswidrig sind - wirksam werden, wenn sie nicht innerhalb eines Monats angefochten werden (§ 23 Abs. 4 WEG).

Die Heizkostenverordnung sagt nicht aus, in welcher Form der Eigentümerbeschluss gefasst werden muss. Wir können sicher sein, dass die meisten Änderungen des Verteilerschlüssels nur auf einem einfachen Mehrheitsbeschluss basieren. Dass dies nicht ausreicht (alle müssen zustimmen), dürfte dieses Urteil beweisen.

An dieser Stelle sei noch mal darauf hingewiesen, dass wir in keinem Fall eine höhere Festsetzung des Verbrauchskostenanteils (mehr als 70 %) empfehlen. Heizanlagen arbeiten mit Verlusten, die zwischen 20-40 % liegen. Beachtet man dann noch die Transmissionswärme (Übergang von einer Wohnung zur anderen), so ist allein der Verteilerschlüssel 50 % Grundkosten zu 50 % Verbrauchskosten empfehlenswert.